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中國消息周刊記者/陈惟杉
發于2022.11.28总第1070期《中國消息周刊》杂志
進入11月，房地產范畴的“救市”政策頻出。
“在前期推出的‘保交楼’專項告貸的根本上，人民銀即将面向6家贸易減肥酵素，銀行推出2000亿元‘保交楼’貸款支撑規劃，為贸易銀行供给零本錢資金，以鼓動勉励其支撑‘保交楼’事情。”中國人民銀行副行长潘功胜11月21日颁布發表。
更早一些，11月13日，中國人民銀行和銀保监會印發《關三峽當舖，于做好當前金融支撑房地產市場安稳康健成长事情的通知》，内容包含六大項共16条，被業内称為“金融16条”，触及房地產融資、保交楼、受困房企危害处理等多個業表里廣泛存眷的問题。業内認為，這是本年以来对房企力度最大的支撑政策。
分歧于此前“救市”的出力點方向刺激需求，這一轮密集出台的“救市”政策偏重為房企供给更多的活動性。
實在，購房者與房企恰如一枚硬币的两面，而此中的毗連點可能恰是“保交楼”。自從“保交楼”專項告貸推出以来，向房企供给活動性的首要方针也恰是“保交楼”。
置换資金不得流向團體公司
11月14日，銀保监會、住建部、央行三部委辦公厅公布“關于贸易銀行出具保函置换预售羁系資金有關事情的通知”(下称“通知”)称，容许贸易銀行按市場化、法治化原则，在充實评估房地產企業信誉危害、財政状态、荣誉危害等的根本长進行自立决议计劃，與优良房地產企業展開保函置换预售羁系資金营業。
2021年部門房企脱险，呈現调用预售羁系資金環境。尔後，预售羁系資金辦理趋严，以恒大為例，其項目公司支取预售羁系資金需經属地事情專班赞成。有房企開辟部分人士奉告《中國消息周刊》，即便对付未脱险房企，2021年以来，也必要严酷比照工程進度支取预售羁系資金，再也不存在機動支取的空間。
《通知》明白说起，當羁系账户内資金到达住建部分劃定的羁系额度後，房企可向贸易銀行申请出具保函置换羁系额度内資金，保函置换金额不得跨越羁系账户中确保項目完工交付所需的資金额度的30%，置换後的羁系資金不得低于羁系账户中确保項目完工交付所需的資金额度的70%。
“以保函置换预售羁系資金其實不别致。”前述房企開辟部分人士暗示，不少处所早已容许置换減肥酵素，，可是其所属房企鲜有如许的操作。在他眼里三部委结合發安插换细则，意味性意义更大，究竟结果此前预售資金羁系趋紧或趋松，各地選擇其實不一致。
据中指钻研院指数奇迹部市場钻研总监陈娴静统计，2022年以来，面临诸多房企產生資金活動性問题，天下已有超110個地市调解预售資金羁系政策，或放松資金羁系為房企供给部門資金支撑，或收紧政策包管項目扶植資金平安。“短時間来看，保函置换预售羁系資金政策结果有限，更可能是為优良房企開释活動性。”
關于資金用处方面，通知请求优先用于項目工程扶植、了偿項目到期债務等，不得用于購買地皮、新增其他投資、了偿股东告貸等。從通知对付資金用处的请求不丢脸出，置换出的预售羁系資金仍需用于項目，不得流向團體公司。
有房企融資部分人士向《中國消息周刊》诠释说，項目公司的本錢金不少時辰来自“股东告貸”，即團體公司注資，用于拿地，這笔錢于項目公司而言是欠债，于團體公司而言是自有資金。拿地後項目公司再以地皮為典质向信任等告貸，不少地產信任的資金用处均有“了偿股东告貸”一項，以此提高團體公司的資金周轉效力。
行業融資呈現修复迹象
若是说“保函置换预售羁系資金”更多存眷改良項目公司的活動性，近期再次被说起的“第二支箭”侧重改良房企的总體融資情况。
2018年，针对部門民营企業碰到的融資坚苦問题，經國務院核准，中國人民銀行會同有關部分，從信貸、债券、股权三個融資渠道采纳“三支箭”的政策组合。此中，民营企業债券融資支撑东西是“第二支箭”。
11月8日，銀行間市場買賣商协會(下称“買賣商协會”)發文称，继续推動并扩展民营企業债券融資支撑东西，即“第二支箭”。详细来看，“第二支箭”由人民銀行再貸款供给資金支撑，拜托專業機構依照市場化、法治化原则，經由過程担保增信、創設信誉危害缓释凭證、直接采辦债券等方法，支撑民营企業發债融資。
買賣商协會估计這次“第二支箭”可支撑约2500亿元民营企業债券融資，并不是仅针对房企，但買賣商协會在文中出格说起，近期，已组织中债促進公司踊跃展開了部門民营房地產企業债券融資增信事情，取患了杰出成效。
這已不是中债促進公司本年第一次為房企境内發债供给担保，8月，買賣商协會便力推该公司為树模房企境内尺度化融資供给全额担保。据中國指数钻研院统计，8月至10月，在第一轮担保發债中，中债促進公司共為六家房企供给直接担保，融資总额68亿元。
明顯，這一轮担保發债的范围更大。11月8日買賣商协會發声後，龙湖團體200亿元储架势刊行注册已完成，协會還别离受理了美的置業、新城控股各150亿元储架势刊行。
“民营房企融資堕入‘债務危害暴發-预期继续暴六合彩即時開獎號碼，發-金融機構避之不及-開辟商大面积贬價促销-贩賣回款降低和典质物價值消耗-债務危害暴發’的恶性轮回。當前，针对一些問题不大，乃至相对于康健的民营房企的信誉危害预期，存在非理性、一刀切的征象。”廣东省會規院住房政策钻研中間首席钻研员李宇嘉奉告《中國消息周刊》，“第二支箭”恰是為了改正這类非理性、一刀切。
李宇嘉認為，當前民营房企外部融資情势已触底。10月，房企非銀融資556.8亿元，同比上升16.4%，均匀利率為3.48%，同比降2.39個百分點。本月融資呈現同比正增加，與行業進入下行周期之初比拟，行業融資已呈現修复迹象。
不管是“保函置换预售羁系資金”，仍是“第二支箭”都更多针对“优良房企”。对付已脱险房企的救助政策更多體如今11月11日，央行和銀保监會结合公布的“金融16条”中。
此中，關于做好“保交楼”金融辦事的表述激發外界存眷。除说起已落地的開辟性政策性銀行供给“保交楼”專項告貸，還鼓動勉励金融機構供给配套融資支撑。
鼓動勉励金融機構為两类項目供给新增配套融資支撑：一是残剩貨值贩賣回款可以或许同時笼盖專項告貸和新增配套融資的項目；二是残剩回款没法同時笼盖專項告貸和新增配套融資，但已明白新增配套融資和專項告貸配套機制放置，并落實還款来历的楼盘。
随後，潘功胜 11月21日颁布發表面向6家贸易銀行推出2000亿元“保交楼”貸款支撑。
在评價近期一系列為房企供给活動性的政策時，李宇嘉認為，外源融資只是一個方面，最關頭的仍是内源融資，即贩賣回款，盘踞開辟商50%摆布的資金来历，這取决于住民对楼市的预期、房價什麼時候止跌、疫情的打击什麼時候减缓等身分。“房地產的政策底已到来，但間隔市場的底部仍有間隔。”
博弈“保交楼”
從总體上看，天下“保交楼”進度在提速。
1~10月份房地產開辟企業衡宇完工面积同比降低18.7%，降幅比1~9月份收窄1.2個百分點，已持续三個月降幅收窄，這被認為预示着“保交楼”获得阶段性希望。
9月12日，恒大團體官方微旌旗灯号公布動静称，當天恒大團體召開复工复產保交楼周例會，恒大團體董事长许家印请求，保交楼項目9月30日前必需周全复工。自客岁10月尾提出“复工复產保交楼”以来，许家印再度立下“军令状”。
依照许家印在那時颁布的数据，恒大天下保交楼項目共有7瘦身霜,06個，已复工复產668個，彼時未复工复產項目另有38個。
作為脱险房企的代表，恒大項目“保交楼”的環境無疑极具風向標意义。贵阳花溪區恒大項目也是706個項目中的一個。林峰(假名)曾是该項目標供给商，項目公司今朝仍拖欠他约300万元貨款。
本年1月，他曾一度看到兑現债权的但愿。花溪區恒大項目事情带领小组曾拿出過一份“恒大债務化解方案”，以100万元為界将债務劃分為“大额债務”與“小额债務”。這份化债方案在林峰看来難言得意。
以100万元以上的“大额债務”為例：起首，对债務無偿延期24個月以上，而若是24個月後資產未能盘活，两邊還将协商進一步延期。所谓“無偿延期”，指存量债務仅斟酌直接用度，对违约金、利錢、罚款等不予斟酌。其次，债权人需赞成不低于60%的债務以資產包方法补偿，而資產包即是項目標室第、贸易、地下車库等物業。
從這份化债方案中不丢脸出本地住建部分对付“保交楼”的政策偏向，此中明白提出，触及复工复產保交楼的债務优先化解，原则上以自己要扶植的物業作為資產包，而有“保交楼”使命的债務人必需许诺定期完成复工复產和交楼使命。
但如许的一份化债方案尔後并未進一步推動，林峰乃至認為，那時抛出如许一份化债方案更多的目標在于“维稳”供给商，鼓動勉励其复工复產“保交楼”。
林峰奉告《中國消息周刊》，在現實“保交楼”的進程中，鲜有老供给商介入，而是启用一批此前與恒大并没有债務胶葛的新供给商。
“一方面担忧老供给商由于此前的债務胶葛在收到‘保交楼’的金錢後成心不供貨；另外一方面老供给商也担忧再次被套住，介入‘保交楼’的踊跃性其實不高。”在他眼里，這無形中推高了“保交楼”本錢。“出于規避危害的斟酌，新供给商的报價常常水长船高，拿到的定单代價优于老供给商。”
“恒大在贵阳共有27個項目，項目陆续复工复產，在尽力依照此前许诺的時候节點交楼。固然，交楼品格也會遭到影响。”有介入花溪區恒大項目“保交楼”的工程方奉告《中國消息周刊》，详细到花溪區恒大項目，今朝处于“半停工”状况，供给商已經是“草木惊心”，再也不愿意垫資，常常是資金到位几多就干几多活，处于干干停停的状况。
他参與“保交楼”項目仍是在“保交楼”專項告貸注入項目以後。8月中下旬，住建部、財務部、央行等有關部分出台辦法，經由過程政策性銀行專項告貸方法，支撑已售過期交付的室第項目完成扶植交付，專項告貸的早期范围达2000亿元。
在情势上，專項告貸以都會為单元，由处所當局借入、利用及了偿，原则告貸刻日不克不及跨越3年。9月22日，國度開辟銀行向沈阳付出天下首笔“保交楼”專項告貸，標記其起頭落地利用。
“金融十六条”说起為两类問题楼盘“保交楼”供给配套融資支撑，即是連系專項告貸而言。此前，在央行貨泉政策委员會2022年第三季度例會上，已提出“鞭策‘保交楼’專項告貸加速落地利用、并視必要得當加鼎力度，指导贸易銀行供给配套融資支撑”。
明顯，仅凭今朝發放的“保交楼”專項告貸其實不足以完成“保交楼”使命。
“項目申请到的專項告貸约3亿元，本地住建部分曾特地组织項目供给商開會，鼓動勉励各家供给商介入‘保交楼’，也是但愿给各方注入信念，包管工程進度。”前述介入花溪區恒大項目“保交楼”的施工方奉告《中國消息周刊》，即使項目收到專項告貸，可是介入“保交楼”的供给商的金錢也并不是全额現金付出。
當初商定金錢以50%現金、50%資產包的情势兑付，但10月現實收到的現金付出比例仅约两成。每一個供给商能拿到的現金比例不尽不异，不解除一些瓜葛保护到位的供给商可以收到更高比例的現金付出。“若是現金付出的比例更高，工程的進度還會更快。”
各地将項目“去恒大化”
今朝已落地的專項告貸尚難以笼盖“保交楼”資金需求，并不是孤例。
如湖北省随州市，本地共有3個恒大項目，据《中國消息周刊》领會，9月以来專項告貸已分批下發到羁系账户，但被認為仍出缺口。客岁恒大爆雷時三個項目工程進度各别，2021年年末當局接辦，一度發明三個項目間隔竣工另有11亿元摆布的資金缺口，即便将部門已建成的車库出售，資金缺口也达八九亿元，而且不包含了偿項目旧账，可是预售資金羁系账户仅剩3000多万元。
况且當下專項告貸還没有笼盖全数必要“保交楼”的項目。以山东為例，有靠近省住建部分的人士奉告《中國消息周刊》，山东省内共有60個恒大項目，有25個申请到專項告貸，今朝現實拨付约22亿元。对付依然没法落實扶植資金的項目，下一批申请專項告貸的時辰，尽量将恒大項目纳入申报范畴，解决扶植資金不足的問题。
在用足用好專項告貸的同時，若何归集盘活更多資金是個辣手的問题。该人士暗示，对付恒大項目，想和谐銀行機構供给融資支撑是有難度的。現在采纳的路径重要有两条：一是梳理是不是有预售羁系資金被查封冻结的環境，尽可能协调处除冻结；二是有按揭貸款的尽快發放，若是購房者不肯意打點手续，就指导其退房。
有多位就恒大债权提告状讼的债权人均奉告《中國消息周刊》，即便今朝已拿到法院的胜诉裁决，也没法履行任何恒大項目公司的資產。明顯，“保交楼”被置于更首要的位置，這也為各地完成恒大項目“销号”夺取到時候，這乃至是比“保交楼”更紧急的使命。
恒大項目“销号”的本色是将項目“去恒大化”，使得恒大團體的危害與項目断绝，削减團體公司危害蜕變带来的不肯定性。好比經由過程項目公司股权讓渡，使其再也不與恒大團體有接洽，如许哪怕團體公司進入停業步伐，項目续建仍有承接主體，同時也能包管資金資產用于工程续建，而非优先偿清團體公司债权人债務，從而给購房者供给更多简直定性。
恒大本應在7月尾条件出的開端重组方案，被推延至“2022年内尽快颁布”，并且仅限于境外债務。但本年6月尾，已有债权人于香港高档法院向中國恒大團體提出清盘呈请，加上海内债权人不竭向法院提告状讼，這都增长了销号事情的紧急感。
此前項目销号的方法重要為股权讓渡、項目讓渡、建成交付三種，但現在代建代管代持模式逐步成為各地的主攻標的目的。据领會，今朝恒大項目销号率较高的省分，廣泛采纳代建代管代持的方法处理項目，實現項目“去恒大化”，阻隔“保交楼”項目危害和團體危害。如本年8月尾，廣东恒大項目標销号率只有21%，但到10月中旬，已晋升至91%。
代建代管代持模式的焦點是早已有之的“代建模式”，即由有開辟需求的拜托方倡议，由具有開辟能力和扶植履历的受托方部門或全程介入設計、開辟、辦理及辦事，终极實現配合红利。
前述靠近住建部分的人士暗示，間隔年末不到两個月時候，处所在冲刺推動恒大項目销号，冲刺阶段，就是一切事情都要加快推動，凸起一個“快”，快签代建代管代持合同、快处理資產、快复工复產、快交付。而這一切的出發點都是抢在停業前签定代管代持代建合同。
今朝一些省分代管代建代持合同的签约方多為平台公司，将来有機遇引入更多專業機構，這直接催生代建营業在本年再次火爆。
在2022年第三季度的年中期事迹會時，包含碧桂園、龙湖、旭辉等多家房企，都不谋而合表达了对代建市場遠景的看好。碧桂園总裁莫斌暗示，公司與不少处所當局达成為了一致，以代管代建代销模式，踊跃承接當局的保交楼使命。
《中國消息周刊》2022年第44期 |
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發表於 2023-1-10 16:12:08
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