房企融資多重利好下行業或將再迎洗牌

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11月16日，連續狂歡了三個買賣日的地產股出現“退熱”。

截至當日收盤，德信中國股價跌了18.7%，時代中國控股跌了17.04%，旭輝控股跌了13.89%，龍光集團跌了15.24%……在此以前，這些地產股已經連續上漲了3個買賣日，德信中國累計漲幅達到139.6%，時代中國控股累計漲幅108.71%，旭輝控股和龍光集團累計漲幅也超過90%。

這一波地產股普漲，背後是政策層面給開發商下了一劑“猛藥”，“第二支箭”“金融16條”和“以銀行保函置換預售監管資金”等一波接一波緩解房企資金壓力、促進房地產行業穩健發展的政策讓地產股迎來了短暫的“春季”。

可是，政策後勁兒過了之後，出險房企的債務重組、銷售市場的回暖乏力也仍然是房地產行業懸而未決的難題。

“短時間看資金、長期看銷售。”在業內很多觀察人士看來，單純寄托融資顯然救不了企業，銷售恢復才是終極大招。

正因如斯，地產股短暫沖高之後於11月16日和17日均有所回落，供給真個强力刺激後，或許房地產企業們在也等待新一輪需求真個爆發。

資本市場表現纷歧

從11月8日起，房地產各種利好動静不斷。

先是11月8日，買賣商協會官網發佈動静稱，會繼續推進並擴大民營企業債券融資支撑东西，支撑包含房地產企業在內的民營企業發債融資。 買賣商協會預計可支撑約2500億元民營企業債券融資，後續可視环境進一步擴容。

緊接著11月9日，中債信誉增進公司發佈《關於接管民營企業債券融資支撑东西房企增信業務質料的通知》，意向民營房地產企業可提出增信需求，中債信誉增進公司則會在收到郵件後的3個事情日內予以郵件迴響。 隨後，龍湖集團宣佈買賣商協會受理了其200億元儲架势注册發行，新城控股緊隨其後暗示擬申請新增150億元債務融資东西的注册額度，包含美的置業、碧桂園等多家民營房企也積極跟進。

11月11日，央行和銀保監會發佈16項支撑房地產市場平穩康健發展的辦法，涵蓋房地產融資、受困房企風險處置等多個方面，業內稱之為“樓市金融16條”。

在此之後，政策利好持續釋放，11月14日，銀保監會等三部委再發通知，鼓勵商業銀行可以向優質房企出具保函置換預售監管資金，及時為此前的“樓市金融16條”打補丁。

連續約一周的政策紅利釋放，聚焦的均是房地產行業供給端關心且必要解决的重磅問題。

受此影響，從11月11日至15日，一向低位運行的地產股迎來了廣泛大漲。 據中國房地產報記者統計，三個買賣日累計漲幅居前的為德信中國、弘陽地產、旭輝控股、碧桂tải kubet về ios,園、龍光等企業，德信中國、弘陽地產市值漲幅均超120%，旭輝控股漲幅靠近100%，龍光和碧桂園漲幅也在90%摆布。

比拟之下，保利、萬科、招商、華髮這些央企、國企在同期買賣日反而漲幅並不凸起，漲幅根基都在15%如下。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，出現這種情況主如果由於以前市場中更受衝擊、股價下跌更厲害的可能是民營房企，而國企央企房企由於負債率和流動性節制的比較好且有國資信誉背書而比較抗跌，這次多項利好政策的出臺對於股價的刺激天然也就鼻炎藥膏,更多體現在民營房企上。

不過，民營房企受政策影響水平分歧，股價上漲力度也有差别。 從股價和市值表現來看，上漲幅度較大的可能是一些自己經營穩健或長期根基面較好但短時間流動性緊張的企業。 而對一些出險房企而言，政策利好帶動了行業整體上漲，但這些房企上漲幅度有限，比方陽光城、中南建設三個買賣日累計漲幅均在11%摆布。 這在部門業內人士看來也在情理當中，因為這次多重政策利好的重要還是優質民營房企，對於一些已經出險的房企而言，可以或许享遭到的政策紅利有限，以是股價上漲力度也有限。

企業對政策感知分歧

多厚利好政策發佈後，分歧類型的企業在資本市場的表現出現分解。 實際上，現實中，分歧類型企業對於政策可以或许帶來的结果也持有分歧觀點。

比方對於“樓市金融16條”，一些具备央企、國企布景的開發商直呼是“大利好”。

在一比特頭部央企內部人士看來，由於央企、國企對於“三道紅線”各項名額和經營風險的把控都很嚴格，產品品質也有必定口碑，客戶在買房時，這類企業的項目會佔有必定優先順序，項目去化一般都比較穩定，銷售回款可以滿足公司經營需求，凡是沒有流動性危機。 可是，隨著整個行業持續下行，企業償債危機和交付風險新增，導致整個地產市場信念嚴重不足，客戶購房意願低落或推後，乃至出現消費降級，市場嚴重萎縮。 在這樣的环境下，央企、國企開發商也要面對項目銷售週期拉長或不達預期，那麼即便沒有流動性危機，但項目收益會低落，影響公司持續擴大發展。

上述人士暗示，近期發佈的一系列利好政策，對於央企、國企而言，可能並不是解决流動性問題，但會在市場導向方面起到正向的促進感化，給行業信念，給購房者信念，同時這些政策既能保交樓，又能保房企，既促消費，也促貸款。 保住市場主體，低落市場主體的風險，促使整個行業良性迴圈，這樣市場容量也會有所恢復。

部門現時經營相對穩健的民營房企對於政策结果也比較樂觀。 在多重金融政策出臺之後，華東一家經營穩健的民營房企內部人士坦言，現時政策的支撑力度對於優質民營房企還是很大的，好比“第二支箭”，在公開市場融資方面給予民營企業較大支撑。 也基於此政策，有多家優質民營房企正在開展發債注册籌備事情。 别的，該人士還提到，央行金融“十六條”同樣是力度很大的支撑，特别是裡面提到的銀行貸款適度展期，屬於大利好，對於一些根基面不錯但短時間面臨流動性緊張的房企而言，可以或许有用緩解資金壓力。

不過，相對央企、國企的絕對樂觀，上述穩健民營房企內部人士認為，政策實際结果還有待各地真正落實後再觀察。

一些出險房企對於近期的政策结果則持有分歧觀點。 在採訪中，幾家出險房企內隆乳,部人士都暗示，政策對於行業整體發展特别是一些優質房企而言，確實是利好，從資本市場的反應來看，也確實提振了信念，不過他們也認為，這些政策利好可能不會傳導至出險房企。

“這些政策對房企的金融支撑都是有條件的。以銀行保函置換預售資金這個政策舉例，銀行出具保函是有條件的，要麼有授信額度，要麼有典質擔保，要麼在銀行有現金存款作為典質，而這些條件不少出險房企都不具備。以是對已經出險的房企而言，很難享遭到政策利好。” 一比彪炳險房企內部人士暗示。

對於銀行保函置換預售監管資金這一舉措，一比特30强房企總裁也表達了類似的觀點。 其暗示，保函一般分為銀行保函和商業保函，前者多用於央企、國企或有實業支撐的大企業集團，而民營房企一般可以或许申請到的是商業保函。 兩種保函分歧，申請銀行保函難度更大，以是民營房企申請該類保函的資質能力相對弱一些。 該總裁認為，資金監管權在於住建系統，銀行、銀保監會的舉措有必定促進感化，但最後還是看住建系統的態度。 當地當局和住建系統因為對保交樓有处所主體責任在，他們對政策的運用和運用水平，都會關係到政策實際结果。 同時他也但愿監管部門可以或许放寬保函類型的認可度，對商業保函也支票貼現，可以或许認可。

行業或迎洗牌

對於近期頻繁發佈的利好政策，很多業內知名流士也發表了本身的見解。

融創中國原執行總裁餘英在微博上暗示“現在看，光有‘16條’顯然是不敷的，還要有几多條估計仙人也說不清晰。”

經濟學家任澤平撰文暗示，新政象征著部門房企登陆了，但不是所有房企都能登陆，保的是三好生現金流，而不长短三好生的資不抵債。 登陆的房企將重組整個行業，沒登陆的房企將被重組，從此退出歷史舞臺，房地產行業出現大洗牌、大出清、大變局。

從客岁下半年至今，民營房企受制於資金壓力無論是在地皮市場還是銷售市場根基喪失了“話語權”，即便公開市場未出險，也轻易被整個行業環境拖累，房地產行業彷佛成為了央企、國企開發商的“獨角戲”。

在柏文喜看來，近期發佈的這些政策有益於維護民營房企需要的市場份額，這無論對於維護行業活氣、市場創新性和行業生態、地皮財政的永續都十分需要。 但未來房地產行業款式若何演變現時還是未知數。

“若是只剩下頭部企業而缺少中小企業的行業生態必定是缺少活氣和創新性的，而若是只剩下央企、國企的話相當於又回到了計劃經濟時代，而地皮財政也就會隨之被消滅掉，這是在处所財政還没有找到地皮財政的替换通路以前不成能發生的事变。”柏文喜暗示。

在這一波政策支撑下不克不及“登陆”的房企，比方一些出險企業，在業內人士看來，未來將可能通過被央企、國企和優質民企以託管、收購項目標情势並購獲得前途； 也可能通過本身重整，與債權人達成息争减少債務後引入新的資金方或進行新的融資啟動企業運行，若是趕上樓市復蘇也能實現自救。

植信投資钻研院資深钻研員馬泓則認為，二十大提出要走“加速创建多主體供給、多管道保障、租購並舉的住房轨制”，信赖未來房企類型中，各類内容的房企仍將在很長一段時間配合推動房地產市場的發展。 至於未來是什麼類型的企業主導市場還是個未知數，只能說當前經營擴張相對穩健、財務管控能力相對較强、現金流相對丰裕的央企國企條件更好一些。 未來的房地產市場必要的是具备現代化企業辦理經營理念的房地產開發企業，可以或许做好戰畧佈局、經營穩健、風險管控、量入為出的公司，才能鄙人個五到十年佔據中國房地產市場的一席之地。