农地抵押貸款的困境|中國金融|銀行|融資_新浪財經_新浪網
以农地作典質举行融資，讓静态的地皮“流”起来，使甜睡的資本“活”起来，是拓宽屯子金融供應渠道、破解屯子資金欠缺困难的有用路子資金欠缺一向是制约屯子成长的瓶颈。农地（包含地皮承包谋划权、宅基地和农房，下同）是农夫最根基的出產資料和首要財富，以农地作典質举行融資，讓静态的地皮“流”起来，使甜睡的資本“活”起来，是拓宽屯子金融供應渠道、破解屯子資金欠缺困难的有用路子。
我國农地金融轨制最先在贵州省湄潭县试行，在中心和处所資金、政策的支撑下，该县于1988年建立地皮金融公司，向地皮谋划者发放农地利用权典質信貸，1997年因州里企業停業倒闭構成大量資金沉淀，吃亏紧张而被撤消。随後，天下一些处所依照“依法、志愿、有偿”的原则，以股分互助、转包、承租、讓渡等方法流转地皮承包谋划权。“八仙過海”、各顯奇招的屯子地皮轨制变化，為屯子金融鼎新提出了新的请求，也缔造了有益前提。2010年，人民銀行、銀监會、證监會、保监會结合发出引导定见，请求在天下范畴内推動屯子金融產物和辦事方法立异，摸索展開屯子地皮承包谋划权和宅基地利用权典質貸款营業。重庆、山东、廣东等地踊跃试行，比力典范的是东莞屯子贸易銀行的“宅基貸”和重庆农商行推出的屯子住民衡宇、屯子地皮承包谋划权、林权典質貸款。2013年2月，銀监會就屯子金融辦事事情发文称，支撑在法令瓜葛明白地域摸索展開屯子地皮承包谋划权、宅基地、农房等抵(質)押貸款营業。党的十八届三中全會指出：“付與农夫對承包地占据、利用、收益、流转及承包谋划权典質、担保，容许农夫以承包谋划权入股成长农業財產化谋划。”“保障宅基地的用益物权，鼎新完美屯子宅基地轨制，選擇若干试點，稳重安妥推動农夫住房財富权典質、担保、讓渡，摸索农夫增长財富性收入的渠道”。农地典質貸款固然颠末了多年的實践摸索，也有國度的相干政策支撑，但因為在法令律例、轨制機制、详细操作等诸多方面依然深陷窘境，時至本日，還缺少冲破希望性。
窘境一：法令停滞致使农地典質貸款“天赋不足”
抵（質）押物缺失始终是农夫貸款的最浩劫题。农夫手中最值錢的屯子地皮承包谋划权、宅基地和农房，囿于法令限定难以充任抵（質）押物。起首，农痔瘡膏,地所有权不但在法令上不了了，在详细運作中界線和范畴也较為模胡。《宪法》第十条划定：“屯子和都會郊區的地皮，除由法令划定属于國度所有的之外，属于團體所有；宅基地和自留地、自留山，也属于團體所有。”《地皮辦理法》第八条重申了這一划定，并在第十条划定：“农夫團體所有的地皮依法属于村农夫團體所有的，由村團體經濟组织或村民委員會谋划、辦理；已别离属于村内两個以上屯子團體經濟组织的农夫團體所有的，由村内各该屯子團體經濟组织或村民小组谋划、辦理；已属于乡（镇）农夫團體所有的，由乡（镇）屯子團體經濟组织谋划、辦理。”根据上述划定，團體地皮可以归村级组织、乡（镇）或村民小组所有。實践中，地皮團體所有者在分歧环境下立場各不不异：若是有收益，则争當所有者；若是要投入，则谁也不肯當。因為村落自治成长還不十分规范，村委會自治本能機能與政治經濟本能機能不分，不克不及彻底代表农夫團體长处，乃至加害农夫地皮权柄，從而按捺了地皮有偿承包和有偿讓渡，致使农地流转市場发育不良等诸多問题。其次，相干法令律例對农地典質履行严酷限定。《物权法》第125条和第152条别离划定：“地皮承包谋划权人依法對其承包谋划的耕地、林地、草地等享有占据、利用和收益的权力。”“ 宅基地利用权人依法對團體所有的地皮享有占据和利用的权力。”地皮承包谋划权和宅基地利用权作為用益物权，也是农夫作為屯子團體經濟组织成員的权力表現。农夫對承包地皮没有处罚权，對宅基地既没有处罚权，也没有收益权。同時，《物权法》第184条和《担保法》第37条都明白划定：“耕地、宅基地、自留地、自留山等團體所有的地皮利用权不得設定典質。”农地典質貸款面對着难以跨越的“法令底線”。再次，《地皮辦理法》第62条划定：“屯子村民一户只能具有一处宅基地，其宅基地的面积不得跨越省、自治區、直辖市划定的尺度。屯子村民出賣、出租住房後，再申请宅基地的，不予核准。”團體所有，村民利用；一户一宅，限定面积；福利分派、持久利用；限定权能，無偿收回。這些划定使宅基地和农房典質在實践中既缺少可操作性，也增大了社會危害度。
没有法令的承認和支撑，农地典質貸款就是無根之萍、海市蜃楼；分歧情势的摸索和立异，只能是临時性的治標之策，难以得到久长的生命力。只有在立法上明白农地的典質权，才能從底子上解脱窘境。
窘境二：配套辦法不健全致使农地典質貸款根本不稳
农地堕入评估难、变現难、典質难的“三难”地步，其重要缘由就是相干轨制機制不健全。
第一，地皮流转不规范。地皮流转是現代农業范围化和农地典質貸款的内涵需求。屯子地皮存在单户农夫占据量少、地块零星、種地效益低等實際問题，只有經由過程地皮流转展開范围化谋划，才能提高地皮收益，低落融資的買賣本錢和危害。實在，地皮谋划权流转自家庭承包推廣以来，一些农夫都在自觉举行着，國度自2003年正式展開地皮流转试點，因為详细操作轨制不完美，流转不规范的問题日趋凸起。一是地皮胶葛隐患多。一些处所在没有做好确权挂号颁證的条件下，就先起頭流转；大大都庄家之間的地皮流转采纳口頭协定的情势；有的村落團體經濟组织未經庄家赞成，私行将地皮流转给第三方谋划。這些都為今後的地皮胶葛埋下了隐患。二是没有农地谋划的准入前提限定，使地皮過分向企業集中，不只效益可能降低，還會随時產生来自天然、市場、金融等方面的危害。三长短粮化征象紧张。一些大户圈占地皮後，重要從事苗木花草蔬菜等經濟作物出產，食粮平安問题难以保障。四是政策集中向大户歪斜，小庄家被邊沿化。我國2.2亿庄家中，今朝介入流转的仅占20%摆布。五是一些处所以地皮流转比例和范围論英雄，逼使下层干部采纳多種方法引诱推動，违反了农夫的真實意愿。六是地皮流转代價是地皮承包谋划权價值的市場表示，今朝重要由當局或大户及企業以强势的脸孔與弱势分离庄家协商，存在報酬决心压低订價的操作空間，极易侵害农夫合法权柄。
第二，农地典質辦事系統不健全。屯子各種社會组织发育不全，辦汽車補漆，事能力不强，不克不及有用地為农地典質貸款缔造便當前提。农夫專業互助组织是农夫“本身的组织”，不但有益于推動地皮范快眠枕,围化谋划，也能够进一步成长成為與金融機構互助的平台。今朝，我國已创建了80多万家农夫專業互助组织，但因為保存空間和成长潜力小，整體上仍处于生而不长、存而不活、成长不足、感化有限的状况，顯現出無组织化（大大都农夫還没有加入任何组织）、弱组织化（大大都农夫组织自我辦事能力不强）、被组织化（大大都农夫组织由离职干部或企業賣力人主事）三個顯著特色，内部组织不规范，互助成效不较着，凝结力不强。同時，屯子地皮流转中介機構、地皮典質機谈判评價機構缺失，没有構成科學的农地评估订價機制和评估系統，也很难较好地為屯子地皮流转供给買賣信息、供需状态、展開接洽與沟通等各種辦事。
第三，屯子社會保障機制不完美。屯子地皮担當着出產、糊口和社會保障等多重功效，一向是农夫最根基的出產資料和糊口收入的首要来历，也是其最後糊口保障。社會保障作為國度的一項根基經濟轨制，是經濟社會成长的“不乱器”和“平安網”。但是，在很长一段時候内，我國的社會保障轨制却成為加重贫富差距、凸顯城乡朋分款式的首要载體。今朝，對付城镇住民，我國已创建起一套保障程度和完美水平都至關高的社會保障系統，五大社會保險（养老、醫疗、赋闲、工伤和生养）的相干轨制已全数出台并付诸施行，城镇住民最低糊口保障轨制根基實現了“應保尽保”，住房公积金、經濟合用房和廉租房等住房保障轨制周全推開。可是，在泛博屯子，社會养老保險轨制仍需完美，屯子低保和新型屯子互助醫疗也有待进一步提標扩面，农夫重要仍是寄托家庭和地皮保障。與都會住民享有的“五險一金”比拟，地皮依然是农夫最根基的社會保障。农夫視地皮為命脉，即便在进城務工、离開农業出產後，甘愿将地皮弃耕荒疏也不肯流转。同時，“盖房成婚生子”是屯子的傳統，也是大大都农夫的固有情结，“一户一宅”是他們的根基保存需求，农夫不會等闲将宅基地和住房拿来作典質。
窘境三：危害不成控致使农地典質貸款成长受限
與其他典質貸款分歧的是，农地典質貸款了偿危害更大，其情势也不尽不异。由于农地典質不但有市場危害，另有不成控的天然灾难危害。不但如斯，农地典質還存在着发生相干社會問题的潜伏危害。
农地典質貸款的標的物是屯子地皮承包谋划权、宅基地和农房，一旦呈現天然灾难或市場变更，农產物没法红利，农夫在典質期内没法了偿貸款，金融機構就會依照商定获得屯子地皮承包谋划权、宅基地和农房。金融機構拿到地皮谋划权今後，要末是地皮押在手中成為负担，要末只能再次将地皮讓渡给其他專業单元谋划，仍然面對和农夫谋划時一样的坚苦，從而構成二次危害。同時，對付以經濟效益為重要方针的金融機構来讲，通過量年谋划农地的方法收回貸款過分迟钝，较着是没有效力的。拿到宅基地和农房，對金融機構而言更是“烫手的山芋”，没法处理，既不克不及违法交易，又难以經由過程租赁等其他方法变現，即便可以或许交易也脱不了手，由于當地村民不肯也不會買或租，外埠村民和都會住民更不成能。現行體系體例下，宅基地典質可能只是一種杰出欲望，金融機構對此樂趣不大或毫無樂趣，也缺少這方面的實践履历，受讓方则缺少符合的接管工具，球踢给谁也是一個值得探究的大問题。
對农夫而言，地皮承包谋划权典質後，就會临時落空地皮。從必定意义上说，承包权典質是物权性典質，而經流转获得的谋划利用权典質则是债权性典質，物权性典質和债权性典質发生的後续效應會有很大不同。好比，债权性典質物权力是不是護髮產品,像物权性典質物那样明白清楚，处理是不是便利，流入方和流出方在两邊权力具有上熟悉是不是一致等。同時，自動离地典質和被動失地典質发生的後续效應也大不不异，被動失地者一旦呈現危害，生计将成為問题。宅基地典質後，只能“一户一宅”的农夫就無房栖身，“居者無其屋”就成為一個社會問题。
展開农地典質貸款试點是顺應我國农業成长近况和将来成长趋向的急迫请求。應进一步鼎新立异，踊跃摸索，從加速立法和轨制扶植入手，走出农地典質貸款的窘境：一是修订相干法令律例。在當真总结阐发各地樂成做法和履历的根本上，當令修订《地皮辦理法》《物权法》《担保法》等相干法令律例，创建合适屯子現實的农地典質法令系統，為农地典質貸款打牢根底。二是培养和成长农地典質辦事市場。规范地皮流转，做好屯子地皮简直权、挂号、颁證事情，尊敬农夫的地皮流转主體职位地方，庇護农夫的財富权力；對峙耕地庇護轨制，地皮流转不得扭转农業用处，對耕地履行强迫庇護，不乱农業出產粉底霜,。在此根本上，當局應踊跃介入、鼎力支撑，在培养市場主體、設置辦事機構、展開谋划营業等方面举行指导、帮忙和辦事。設立地皮典質機谈判评價機構，制订屯子地皮區域性评價指標系統，适度引入竞價機制，创建市場化的农地代價评估轨制。搀扶农夫專業互助组织成长，容许农夫以地皮出資参加互助组织，摸索互助组织與金融機構展開股分互助。三是明白农地典質貸款操作流程。出台相干配套政策和辦法，制订科學、有用的辦理轨制和法子，明白貸款工具、利率、刻日和额度，创建规避貸款危害機制。四是健全屯子社會保障系統。将屯子社會成长纳入國度大眾財務支撑系統，健全笼盖屯子、城乡同筹的醫疗、赋闲、养老等社會保障系統，创建农夫赋闲保險轨制和最低糊口保障轨制，解决失地农夫的根基糊口問题。付與失地农夫對农地谋划的優先承租权或回購权，保障其根基生计。
杰出轨制必需遵守市場纪律。顺合時代成长，扫清法令停滞，废除機制僵局，科學公道地举行轨制設計，将农地典質危害纳入可控范畴和限度内，有序推動农地典質貸款，进一步理顺“三农”問题與金融供應的瓜葛，是促成屯子农業久远和可延续成长的理性選擇。■
作者系中國农經學會副會长，清華大學中國屯子钻研院學術委員會首席專家、博士生导師
（责任编纂许小萍）
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